8억으로 33억 집?
현금 8억 원으로 33억짜리 강남 아파트를 산다는 이야기를 들으면 대부분 믿지 않는다. 상식적으로 25억 원이 부족한 상태에서 은행 대출까지 막혀 있다면 거래 자체가 성립할 수 없어야 정상이다. 그런데 요즘 고가주택 시장에서는 이런 거래가 실제로, 그것도 은행 대출은 한 푼도 없이 성사되고 있다. 비밀은 간단하다. 돈을 빌려주는 주체가 은행이 아니라 집을 파는 사람이라는 점이다. 오늘은 이 구조를 처음부터 끝까지 숫자로 뜯어본다.
셀러파이낸싱이란
이 방식을 부동산 업계에서는 흔히 셀러파이낸싱(Seller Financing), 혹은 매도자 근저당이라고 부른다. 현재 규제지역 기준 주택담보대출 한도는 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과~25억 이하는 4억 원, 25억 초과는 2억 원까지로 묶여 있다. 여기에 DSR 규제까지 겹치면 사실상 대출이 불가능한 경우도 흔하다.
재밌는 건 이 규제의 역설이다. 원래 취지는 빚내서 집 사지 말라는 것인데, 현금부자는 애초에 대출이 필요 없으니 규제를 그냥 통과해버린다. 반대로 현금 8억~10억 정도를 들고 있는 어중간한 중산층만 오히려 이 규제에 정통으로 걸린다. 집을 살 능력이 아예 없는 것도 아니고 그렇다고 전액 현금으로 살 수도 없는 이 애매한 구간의 수요를 시장이 그냥 두지 않았고, 그 결과물이 바로 셀러파이낸싱이다.
근저당 설정 구조
절차는 생각보다 단순하다. 먼저 매수자가 본인이 가진 현금을 우선 납부한다. 앞선 사례로 치면 8억 원이다. 나머지 25억 원은 매도자가 실제로 받지 않고 빌려준 것으로 처리한다. 이후 소유권이 매수자에게 넘어가 등기부 갑구에 새로운 소유주로 이름이 오른다. 동시에 을구에는 매도자를 채권자로 하는 근저당이 설정되는데, 채권 최고액은 25억 원 수준이다.
매수자는 이후 매달 약정된 이자를 매도자에게 지급한다. 결국 은행이 하던 역할을 전 주인이 그대로 대신하는 구조라서 은행 심사도, DSR도, 규제 서류도 필요 없다. 법적으로는 그냥 잔금을 나눠 받는 매매일 뿐이다. 숫자로 보면 33억 아파트에 매수자 현금 8억, 근저당 25억, 금리 5% 가정 시 연 이자 1억2,500만 원, 월로는 약 1천만 원 수준이다. 매수자 입장에서는 집값이 연 5% 이상만 올라도 이자보다 상승분이 커서 남는 장사라고 계산하는 전형적인 레버리지 베팅이다.
대통령도 쓴 방식
이 구조가 최근 다시 화제가 된 결정적 계기가 있다. 이재명 대통령이 경기 성남 분당 수내동 양지마을 아파트를 29억 원에 매도하며 매수인에게 채권최고액 17억7,000만 원의 근저당을 설정한 사실이 알려지면서다. 대통령실은 매수자의 사정에 따른 것이며 시세보다 낮은 가격에 매각해 부동산 정상화 정책 실현 의지를 보여준 것이라고 해명했지만, 정부의 대출 규제를 정작 대통령 본인이 우회한 것 아니냐는 비판이 정치 성향을 가리지 않고 확산됐다.
이 사례 이후 실제 매물 시장에서도 유사 거래가 잇따라 포착됐다. 강남구 자곡동 '강남자곡아이파크' 전용 59㎡ 매물에는 '집주인 대출 6억'이라는 문구가 붙었고, 매매가 20억 원 기준 매수인은 사실상 12억 원 잔금만 치르면 되는 조건이었다. 송파구의 한 대단지 아파트도 매매가 28억6,000만 원에 최대 5억 원까지 매도자 대출이 가능하다는 조건을 내걸었다. 강남권의 한 부동산 관계자는 "대통령이 이 방식을 택했으니 당장은 막히지 않겠다는 우스갯소리가 나온다"고 전하기도 했다.
리스크 3가지는
이렇게만 보면 매수자와 매도자 모두에게 이득인 구조처럼 보이지만 리스크도 분명하다.
첫째, 만기 리스크다. 이 구조는 대부분 원금 없이 이자만 갚다가 만기에 목돈을 한 번에 상환하는 방식으로 짜인다. 2~3년 뒤 만기가 도래했을 때 25억 원에 상당하는 금액을 마련하지 못하면 집이 통째로 날아갈 수 있다. 만기를 5~7년으로 길게 잡고 중간에 원금을 조금씩 갚는 분할상환 조항이나, 쌍방 협의에 따른 자동 연장 옵션을 계약서에 미리 넣어두면 이 리스크는 상당 부분 완충할 수 있다.
둘째, 하락 리스크다. 집값이 근저당 채권액 이하로 떨어지면 매도자가 돈을 회수하지 못할 가능성이 생긴다. 이 때문에 보통은 처음부터 LTV를 75%까지 꽉 채우기보다 60~65% 수준에서 시작해 완충 구간을 두고, 시세 하락 시 매수자가 현금을 추가로 넣거나 다른 담보를 제공하도록 하는 조항을 넣는다. 채권 최고액도 원금의 120~130% 수준으로 잡아 연체이자와 경매비용까지 커버하는 것이 일반적이다.
셋째, 계약 리스크다. 은행 대출과 달리 표준화된 약관이 없는 사적 계약이다 보니 조항이 허술하면 분쟁으로 이어지기 쉽다. 금리와 지급일, 만기와 연장 조건, 연체 시 지연이자율, 기한이익 상실 조항, 재매도나 추가 담보 설정 시 사전 동의 의무 등을 변호사를 통해 정확히 검토받고 공증까지 받아두는 것이 안전하다.
세무조사 주의점
계약서로도 막을 수 없는 게 세무 리스크다. 국세청은 계약서 문구가 아니라 실제 자금 흐름을 본다. 실제로 국세청은 지난 5월 고가 아파트 취득 과정에서 대규모 현금을 동원했거나 사인 간 과도한 자금을 빌린 경우에 대해 집중 모니터링을 시작했다고 밝혔다.
매도자는 언제 얼마의 양도세를 납부할지, 실제로 이자를 받고 그 기록을 남기고 있는지, 그리고 그 이자소득을 신고하고 있는지를 명확히 해야 한다. 특히 매도자와 매수자가 특수관계자에 해당하면 세법상 정해진 적정 이자율(연 4.6%)보다 낮게 받을 경우 그 차액이 증여로 간주될 수 있다. 계약서에 '연 5%'라고 적어놓았다고 끝나는 게 아니라, 실제로 그 돈이 오간 흔적이 있어야 인정받는다는 점이 핵심이다. 김인만 김인만부동산연구소장 역시 "편법 증여로 간주돼 과세 표적이 될 수 있는데다 사인 간 채무 거래에 대한 고강도 자금출처조사에 노출될 가능성도 있다"고 우려를 표한 바 있다.
내 생각은 이렇다
이 방식을 둘러싼 평가는 극명하게 갈린다. 한쪽에서는 대출 규제로 현금이 적은 사람만 걸러내고, 정작 큰돈을 굴리는 사람들은 자기들끼리 우회로를 뚫어 집을 사고판다며 "사다리를 걷어찼다"고 비판한다. 반대쪽에서는 애초에 존재하던 민법상 사적 계약일 뿐이고, 리스크도 당사자가 지는 거래에 정부가 개입할 명분이 없다고 반박한다. 미국에서는 오너 파이낸싱이라는 이름으로 이미 흔하게 쓰이는 방식이기도 하다.
개인적으로는 이 사례가 규제의 본질적 한계를 잘 보여준다고 생각한다. 규제는 수요 자체를 없애지 못하고 경로만 바꿀 뿐이다. 살고 싶은 사람은 어떻게든 방법을 찾고, 그 경로를 먼저 아는 사람이 유리해지는 구조가 반복된다. 다만 절세 효과나 레버리지 매력만 보고 뛰어들기엔 만기·하락·세무 리스크가 결코 작지 않다. 이런 거래를 실제로 고려한다면 세무사와 변호사의 사전 검토는 선택이 아니라 필수다. 계약서 한 줄에 수억 원이 갈릴 수 있는 구조이니 말이다.
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